עמוד הבית / איפה הכסף? / שימושים חורגים במכירת נחלה

שימושים חורגים במכירת נחלה

 

עו"ד אביגדור ליבוביץ

עו"ד שניר שער (רו"ח)

 

 

במקרה שבו יש בנחלה מספר רב של יחידות דיור שמושכרות למגורים, עשוי הדבר לגרור גם חבויות במס הכנסה בגין ההכנסות מדמי השכירות

 

בעת מכירת נחלה יש לשים לב היטב לכמות יחידות הדיור הקיימות בפועל בנחלה ולדיווח המועבר לרשות המיסים במסגרת המכירה, וזאת בכדי לא להיקלע למצב של דיווח כוזב לרשות, על כל המשתמע מכך.

מדובר בסוגייה שרשות המיסים שמה עליה דגש מיוחד ובכדי להעמיד את הדברים על קרקע המציאות, נביא מקרה שפורסם לפני מספר ימים באתר רשות המסים, שבו נמכר בית צמוד קרקע שפוצל ל-6 דירות, כאשר המוכרים ביקשו פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים יחידה.

מדובר בבית מגורים צמוד קרקע, בגבעת שמואל, שנמכר תמורת הסך של 3,100,000 ₪. הבית פוצל בפועל לשש יחידות!!! יחידות דיור הכוללות חיבורים נפרדים למונה חשמל, מים, מטבח שירותים, מקלחת וכניסה נפרדת לכל יחידה. בדיווח לרשות המיסים בגין המכירה ביקש המוכר לקבל פטור ממס שבח הקבוע בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה) בגין מלוא סכום התמורה וזאת למרות שבפועל בית המגורים לא שימש כיחידה אחת אלא כשש יחידות דיור.

נזכיר, כי בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, לצורך קביעת כמות יחידות הדיור הקיימות יש לבחון מה מצב הדברים בפועל ולא מה נבנה לפי היתר הבניה או מה קבועת התב"ע שחלה על הנחלה. לכן באותו המקרה רשויות המס שללו את הפטור ממס שבח לדירה יחידה וחייבו במס מלא את כל תמורת המכירה. בנוסף, פתחו רשויות המס גם בחקירה פלילית נגד בעל הקרקע, בחשד להצהרה כוזבת וגם כנגד עורכי הדין, בחשד שסייעו לבעל הקרקע להתחמק מתשלום המס.

כך יש לשים לב היטב, במקרה שבו בנחלה יש בית מגורים אחד בהיתר ועוד 3 יחידות מגורים (בית שני בנחלה שנבנה ללא היתר בניה כדין, ועוד 2 מבנים חקלאים שהוסבו למגורים), הרי שבמקרה זה בעת מכירת הנחלה נמכרת נחלה הכוללת ארבע יחידות דיור ולא יחידת דיור אחת, למרות שהיתר הבניה קובע כי מדובר ביחידת דיור אחת. לכן בעת המכירה, המוכר לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח בגין דירה יחידה, מה שישנה באופן מהותי את כל תמונה המס וישפיע על סכום הנטו שיוותר בידי בעל הנחלה.

במקרה שבו נמכרת נחלה, בעל הנחלה יידרש להגיש הצהרה לרשויות המס על מכירת הנחלה ולדווח על מכירת נחלה הכוללת ארבע יחידות דיור, והחשוב ביותר הוא כי הוא לא יוכל לבקש את הפטור ממס שבח לדירה יחידה. ככל ובעל הנחלה ידווח על יחידת דיור אחת, מדובר בדיווח כוזב שגורר בעקבותיו הטלת קנסות אזרחיים (קרן, ריבית והפרשי הצמדה) וכן, נקיטת הליכים פליליים בגין דיווח כוזב והתחמקות מתשלום מס.

עוד נבהיר, כי במקרה שבו יש בנחלה מספר רב של יחידות דיור שמושכרות למגורים, עשוי הדבר לגרור גם חבויות במס הכנסה בגין ההכנסות מדמי השכירות. כך, רק אם ההכנסות מדמי השכירות אינן עולות על כ 5,000 ₪ לחודש (מכל יחידות הדיור יחדיו) דמי השכירות יהיו פטורים ממס הכנסה ואם ההכנסה עולה על חמשת אלפי ₪ ההכנסה תהיה חייבת במס למגורים כאשר רשות המיסים תבחן את מספר יחידות הדיור לפי מצבם בפועל.

לדבר האמורים יש משמעות הן לגבי החבות במס הכנסה בגין ההכנסות מדמי השכירות למגורים והן לגבי שלילת הפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה בעת מכירת הנחלה.

נדגיש עוד, כי מכירת נחלה הכוללת יחידות דיור ללא היתר או שימושים חורגים אחרים תשית על בעל הנחלה תשלום דמי שימוש לרשות מקרקעי ישראל (בשלב זה רק שבע שנים אחורה) בגין שטח השימוש וכן ייתכן כי יוגש גם כתב אישום מצד הועדה המקומית לתכנון ובניה ואם קיים סיכום לכך שיוגש גם מצד הועדה המחוזית ותשלום קנסות כבדים. בנוסף חשוב לדעת כי לא ניתן יהיה להשלים את העסקה ולהעביר את הזכויות ע"ש הקונה כך שהמוכר יכול להימצא גם במצב של הפרה יסודית ותשלום פיצוי מוסכם.

מכל בחינה הן מיסויית והן משפטית והן כלכלית שימושים חורגים וחריגות בניה הן חרב פיפיות שעשויה להביא את בעל הנחלה לתקלה ועל כן יש לתכנן היטב את המכירה הרבה לפני החתימה על ההסכם.

דבר נוסף שחשוב להכיר, כי במסגרת תב"ע שמגיש המושב בכניסה ל"עידן הנחלה המהוונת" בה ייקבע כי בחלקת המגורים בנחלה ניתן לבנות שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים וכן הגדלת זכויות הבניה, קיימת דרישה מצד הועדה המחוזית לסמן את השימושים החורגים בנחלות להריסה, דרישה בעייתית שעשויה להקפיא הליכי תכנון במושבים רבים ואנו קוראים מכאן לפעול להסרת דרישה זו בהקדם.

 

* הכותבים עוסקים באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il

אודות admin

עשוי לעניין אותך

קנסות גבוהים ביותר והגברת האכיפה לשימושים חורגים

שימושים חורגים" – סכנה ברורה ומידית

שימושים חורגים וחריגות בניה הם סכנה ברורה ומידית שמאיימת על בעלי נחלות, משקי עזר, מגרשים …

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>