עמוד הבית / איפה הכסף? / שימושים חורגים" – סכנה ברורה ומידית

שימושים חורגים" – סכנה ברורה ומידית

שימושים חורגים וחריגות בניה הם סכנה ברורה ומידית שמאיימת על בעלי נחלות, משקי עזר, מגרשים מקצועיים ובתים בהרחבות במושבים, שיש להכיר אותה, להפנים אותה ולא להתעלם ממנה ויפה שעה אחת קודם!

עו"ד אביגדור ליבוביץ
משה ברנע, שמאי מקרקעין

בכנס שנערך בסמינר אפעל ביום 26.6.18 על ידי עו"ד אביגדור ליבוביץ, שכותרתו "שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלות ומשקי עזר", נחשפו עשרות המשתתפים לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה שנכנס לתוקף ביום 25.10.17.
בכנס הציג עו"ד ליבוביץ את השפעות תיקון 116 לחוק התכנון והבניה על בעלי נחלות ומשקי עזר ואת הממשק של הוראות חוק התכנון והבניה עם החלטות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ביחס לשימוש במבנים בנחלות ואפשרויות הבניה בהתאם להחלטות הקיימות כיום וכן, בהתאם להחלטה 1553 שחלה על נחלות והחלטה 1521 שחלה על משקי עזר.
הוסבר למשתתפים, כי תנאי הסף העיקרי לביצוע כל פעולה בנחלה הוא הסדרה של שימושים וחריגות בניה. בנחלה בה השימושים לא מוסדרים לא ניתן יהא לבצע כל פעולה כולל, בניה, פיצול, יישום החלטה 1553, העברת זכויות, מכירה, שיעבוד, הארכת חכירה וכו'. נערך ניתוח של החלטות רמ"י וניתנו פתרונות לביצוע הסדרה של מבנים בנחלה, לרבות באמצעות פל"ח, שימושים נלווים לחקלאות, הריסה, השבה למצב קודם או הוצאת היתרים, לרבות ליחידה שלישית בנחלות ובהמשך ליחידה שניה במשקי עזר.

קנסות גבוהים ביותר והגברת האכיפה לשימושים חורגים
קנסות גבוהים ביותר והגברת האכיפה לשימושים חורגים
המסקנה העיקרית היא שיש לפעול באופן מהיר ומידי ולהגיע לרשויות לבצע הסדרה, בטרם הן יגיעו לנחלות ומשקי העזר. המשתתפים נחשפו לסיפורים מהחיים על בעלי נחלות שחייהם השתנו מהקצה לקצה ביום אחד של ביקור פקח בנחלה. הוסבר כי בעל נחלה עשוי למצוא עצמו מול הועדה המקומית שתגיש כנגדו כתב אישום וגם מול רמ"י שתגיש נגדו תביעה אזרחית. הוא יידרש להרוס מבנים לשלם קנסות כבדים ואם יבקש להסדיר בנוסף לקנסות ישלם גם עבור ההסדרה. תשלום דמי שימוש עבור שבע שנים עומד על מאות ומיליוני שקלים. והחידוש הוא שבמקרים של הסבת מבנים חקלאיים לשימוש חורג הרשות לא מחויבת לשבע שנים אם לא היה ידוע לה על העבירה והיא תגבה עבור כל תקופת השימוש גם אם מדובר על עשרים שנה. המסקנה המתבקשת היא שיש להקדים את הרשות ולבצע בחינה מחדש של השימושים בנחלה ולהסדיר.
בכנס התארחה עו"ד סיגלית אסייג-צרויה, מנהלת מחוז צפון במחלקה להנחיית תובעים בפרקליטות, שדיברה על השיקולים שעמדו לנגד מקבלי ההחלטות בתיקון 116 וניתחה את הוראות התיקון וההשלכות שלו על בעלי הנחלות. תיקון 116 החליף את פרק י', שהוא פרק האכיפה בחוק התכנון והבניה, כשהמטרה העיקרית היא מעבר לאכיפה מנהלית והגדלת "ארגז הכלים" של בעלי התפקידים כמפקחי בניה ומהנדסי מועצה. אכיפה מנהלית היא אכיפה מהירה יותר, כשהמטרה היא מניעת עבירות והוצאת צווי הריסה, צווי סגירה, הפסקת שימוש ומתן קנסות גבוהים.
הוסבר, כי ניתנו סמכויות נרחבות ליחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה, שעובדת בפיקוח מנכ"ל האוצר כיחידה עצמאית. היחידה הארצית לאכיפה מסדירה את פעולות האכיפה ומפקחת על הוועדות המקומיות. יש לה "סמכות מקבילה" ובמקרים מסוימים היא מוסמכת ליטול את הסמכויות מהועדה המקומית במרחבי התכנון שלה ולבצע את האכיפה. ביחידה עובדים מפקחי בניה, שתפקידם להגיע לשטח לבחון את עבירות הבניה, הם לבושים במדים והם מגיעים ללא התראה מוקדמת.
בעבר התבצעה אכיפה בעקבות תלונות והלשנות והאכיפה הייתה מבוססת על "אכיפה בררנית". מדינת ישראל הקצתה כסף רב לוועדות המקומיות לבצע תהליך לכתיבת מסמך מדיניות, שיגדיר יעדי אכיפה שונים. הוסבר כי במקרים בהם נמצא מושב, בו מתקיימים שימושים חורגים בהיקפים גדולים, יש מטרה לפעול לטיפול בכל המושב. לצורך האכיפה עושים כיום שימוש באמצעים טכנולוגיים מתקדמים לצילום שימושים מהאוויר במכשיר בשם "סימפלקס", שמבצע צילומים כל שבוע והצילומים נבדקים בכל יום ראשון.
החברות שמבצעות עבור הרשויות המקומיות את סקר הנכסים לארנונה, הן שיבצעו את סקר עבירות הבניה. התיקון קבע צו חדש "צו הפסקת שימוש מינהלי" עבור שימוש שהחל בשישה חודשים האחרונים, בגינו מוסמכת הועדה להוציא צו הפסקה ואין צורך בהליך משפטי.
הכלל שנקבע בחוק החדש הוא לא לתת עיכוב ביצוע במקרה שבו ניתן גזר דין שיבוצע תוך 30 יום. רק בנסיבות מיוחדות שבימ"ש יאשר, ניתן יהיה לקבל עיכוב ביצוע. ניתנה סמכות ליחידה הארצית להשבתת כלים ופינוי מהשטח ל-30 יום ומתן קנס מינהלי של 50 אלף ₪, ללא הליך משפטי. גם הקנסות במסגרת גזרי הדין עלו באופן משמעותי לסך שנע בין 226,000 ₪ לעבירה רגילה לסך של 452,000 ₪ לעבירה בנסיבות מחמירות. סקר עבירות בניה מבוצע ע"י הוועדות ויש להשלימו עד אפריל 2019 ולהמציא את התוצאות ליחידה הארצית. היכן שלא יבוצע סקר כנדרש ע"י הועדות, תעבור הסמכות ליחידה הארצית שתבצע את הסקר, כשהמטרה היא לאכוף את השימושים החורגים וחריגות הבניה בכל מרחבי התכנון במדינה.

משתתפי הכנס: "ההסדרים החדשים והחיוב בגין שימושי העבר, לאחר תיקון 116, עלותם גבוהה, עובדה שתביא לקריסת משקים והפיכת החברים, המבוגרים בעיקר, לנתמכי סעד"

שמאי המקרקעין, משה ברנע, הציג את השלבים לביצוע השומות לקביעת התשלומים בגין שימושים חורגים. ככל ששומת רמ"י תהיה מקובלת על הנישום – די יהיה בביקור הפקח והשמאי מטעם רמ"י. ככל שהנישום יחליט לערער על שומת רמ"י, ההליך מסתכם בשישה שלבים: ביקור פקח, ביקור שמאי של רמ"י, ביקור שמאי מטעם הנישום, דיון בפני השמאי הממשלתי, דיון בפני וועדת ההשגות, דיון בבית המשפט המחוזי, ככל והוחלט להגיש ערעור.
הובהר כי התחשיב נעשה בהתאם לשוויה של הקרקע לפי השימוש הנעשה בה, וגודל השטח בו נעשה השימוש. את שווי הקרקע "מחלצים" השמאים בשיטות שומה מקובלות ולעתים יש פערים בין השומות, מסיבות שונות. הסוגיה מועברת לבדיקת השמאי הממשלתי, המשמש שמאי מכריע. הוצגו סוגי שימושים שונים, כששווי הקרקע לשימוש הנפוץ ביותר, אחסנה במרכז הארץ, הוערך כדי
1,000 ₪/מ"ר. בגין שימושים בעלי ערך גבוה יותר, כמשרדים ומסחר, ערכי הקרקע גבוהים יותר ובגין מגורים ההערכה למ"ר בגבולות 5,000 ₪.
התחשיב לדמי שימוש נערך בגין שבע שנים אחורה. לדוגמא מחסן חקלאי שהוסב לאחסנה בשטח 500 מ"ר חויב בסך 223,000 ₪. מחסן חקלאי שהוסב לחמש יחידות מגורים בשטח 600 מ"ר חויב בסך של 1.8 מיליון אלף ₪. קומת עמודים שנסגרה ומשמשת משרד בשטח 100 מ"ר, חויבה בסך 170,000 ₪, בית אימון בשטח 70 מ"ר שהוסב לסטודיו חויב בסך 90,000 ₪.
האדריכלית ליה צור דדון הציגה בפני המשתתפים את אפשרויות ההסדרה, במסגרת תכנית שתבוצע על ידי בעל הנחלה ותב"ע מושבית, ליישום החלטות רמ"י, לתוספת יחידה שלישית בנחלות ויחידה שניה במשקי עזר. ניתנו דוגמאות מהחיים לשימושים חורגים וחריגות בנחלות ומשקי עזר שהוסדרו בתהליך "רישוי זמין".
משתתפי הכנס הגיבו בתדהמה על המידע שהוצג בפניהם וטענו בין היתר, כי האכיפה מתנהלת בעיקר בהתיישבות ולא בעיר ו/או ביישובי המיעוטים. אחרים טענו, כי ההסדרים החדשים והחיוב בגין שימושי עבר עלותם גבוהה, עובדה שתביא לקריסת משקים והפיכת החברים, המבוגרים בעיקר, לנתמכי סעד. אחרים טענו, כי המדינה הזניחה בעשורים האחרונים את הסקטור החקלאי, שהינו מיעוט קטן במדינה ועתה מתנכלת לו. רבים תמהו מדוע לא ניתן להשכיר בית בנחלה, באם הבית עומד ריק מספר שנים וכי יש להתיר השכרה של מבנים לזוגות צעירים.
המסקנה המתבקשת מהכנס היא שנפל דבר לאחר תיקון 116 ויש לפעול בהקדם ולבצע הסדרה של המבנים בנחלות, כל בעל נחלה נדרש לבחון את מצב המבנים בנחלה למול היתרי הבניה ולבצע הסדרה מידית בכדי להימנע מתביעות אזרחיות, כתבי אישום תשלום קנסות גבוהים, צווי הריסה ותשלום דמי שימוש.

אודות admin

עשוי לעניין אותך

עמי ארנין

השפעת צינון פרות יבשות על ביצועיהן בתחלובה העוקבת

סיכום ניסוי 2016 ד"ר עמי ארנין, ד"ר איתי עסיס, ד"ר בני שריר, ד"ר מיכאל ואן …